多房企爆雷!楼市降温!惠州楼市释放什么重大信号?

2021-10-11       浏览次数:3625

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近段时间以来,关于恒大爆雷的报道层出不穷,加上国家持续加强调控,逐步取消地产作为刺激经济的工具,引导住房回归居住属性,相信不少人明显感受到楼市已出现变化,行情超出了想象的空间。



尤其是近段时间以来惠州不少楼盘推出优惠折扣,力度之大前所未有,对于“金九”这个节点来说,楼市热度下降已是不争的事实。



恒大爆雷,楼市降温,到底释放了什么重要信号?惠州楼市将往哪里走?刚需群体是否迎来买房好时机?要回答这些问题,首先要明白本次楼市降温背后隐藏的信号。




01
恒大爆雷背后释放的信号



如果单纯看待恒大爆雷事件,只不过是一家头部房企因为负债过高出现了债务危机,导致后面衍生一系列的问题。不过恒大在全国的项目众多,涉及高达百万的业主,如果处理不当,或将引发连锁反应。



由于影响太大,早前人民银行、银保监会约谈恒大,要求恒大“努力保持经营稳定,积极化解债务风险,维护房地产市场和金融稳定随后恒大也签署军令状公开保证“保交楼”。



丨来源中国人民银行官网



恒大爆雷的原因在于负债率过高,再也无法通过融资进行周转。由于需要偿还的债务数额太大,即便拆东墙补西墙也无补于事,最终出现爆雷的结果。



恒大爆雷释放了重要的信号,房企过度举债扩张已是过去式,“降负债,求生存已成为2021年房企追逐的目标。



回顾中国地产过去三十年的发展,随着城市化进程逐渐深入,房价有涨有跌,但整体的趋势还是呈现上升之势。购房者对于楼市的前景,普遍呈现一片看好的态势。市场需求旺盛,这也是房企敢过度举债发展的重要原因之一。



不过,这种发展势头,随着“房住不炒”的楼市调控基调出来,就开始进入减速带。



在楼市调控持续深化的阶段,根据披露的信息来看,恒大继续以高负债率的方式急速扩张,结果遇到收紧融资的调控政策,像一辆跑起来的马车很难踩住刹车,结果就爆发巨大的债务危机,甚至到了岌岌可危的地步。




02
楼市降温背后隐藏的核心问题



早在恒大爆雷被曝光之前,国家对于楼市的调控已逐步加强。



去年底,住建部、人民银行为房地产融资划定了“三道红线”,即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1,限制房企过速发展。



网络示意图



今年年初,央行和银保监会又为房贷设置了“两道红线”,即房地产贷款占比个人住房贷款占比,对流入楼市的资金把控更加严格,进一步抑制房价过快上涨。





国家通过调控手段促使楼市热度下降,目的是让房子回归居住属性,对于房子的金融属性来说,是一次强力的回调。



楼市降温是大势所趋,或者可以这样理解,未来的房子面向的客群将以刚需和改善群体为主。



为何如此说?其他城市先不提,单说惠州市场。根据惠州中原数据显示,从8月9日惠州出台楼市调控新政“惠八条”以来,全市供应量环比腰斩,而成交量环比亦下降。



丨来源惠州中原地产



“惠八条”新政打乱开发商供应节奏,同时也改变了购房客户的预期,使得观望情绪加剧。



在这个大环境下,惠州楼市迎来了一个凉凉的“金九”节点。



开发商开始持续通过折扣、低首付及提高渠道奖励等方式吸引购房者。从部分项目营销中心的现场客流量来看,确实起到了一定的引流效果。



网络示意图

丨惠州某项目推出9折折扣优惠



网络示意图

丨北站新城片区某项目推出低首付优惠



这些作为楼市降温的表象,如果深究其内在的核心问题,就是未来一段时间,国家会通过设置房企融资“三道红线”和房贷“两道红线”,严控房价快速上涨,不再允许房企过度举债拿地,保持房价平稳。




03
惠州楼市释放了什么重要信号?



在这次前所未有的楼市降温面前,惠州楼市也不能独善其身,“金九”不金就是最好的明证。



那么惠州楼市释放了什么重要信号?下面,让楼叔来为你一一剖析。



首先,当前的楼市降温将促使房价进入相对稳定期。



回顾中国十几年的楼市调控,房价涨幅与下跌有周期性的变化规律,始终是在阶段性的下滑和触底反弹之间来回运行。



当前的楼市降温,受到长效调控政策的影响,国家在房地产融资和房贷两端均设置了“红线”,房企在融资和贷款上受限,购房者在个人按揭贷款上也受限。



房企融资困难,势必需要降低负债率,同时需缩短回笼资金的周期,短期内折扣将成为重要促销手段,这对购房者来说是利好消息



购房者在个人按揭贷款上受限,除了刚需购房者,二套房以上的投资客将受到打击,侧面为楼市降温。



其次,房子回归居住属性,金融属性将进一步弱化。



2019年7月,政治局会议定调:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。



“房住不炒”的核心就是让房子回归住宅属性,不再成为投资的金融产品。



房地产定位的转变,反映在国家调控楼市政策上越来越清晰和给力。三道红线,限制开发商融资加杠杆的无序扩张;两道红线,约束银行房贷放款的随意性。



所有的调控政策,都在努力将房价回拨到理性状态,让房子回归居住属性。



最后,房企加快回笼资金,短期内楼盘折扣力度较大。



有恒大爆雷的例子在前,各大头部房企势必要不能踩三道红线,保证账面有充足的现金流。



近期地产百强排行第二的头部房企在惠州的项目放出优惠力度很大的折扣,吸引不少购房者关注。客观来看,其已经用实际行动来降低负债率,加速回笼资金。



同时,工抵房、低首付、9折、送车位等促销手段再现,无不说明房企在积极应对楼市降温后的长期横盘状况。



丨惠州某房企推出的员工福利房



种种信号表明,楼市回归买房市场。对于购房者而言,尤其是刚需群体,可以密切关注楼盘动态,如有心水房源,当下不失为捡漏好时机!


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